L'intervencionisme li passa factura a Catalunya: cau un 50% l'oferta de lloguer

Com a mínim des de principis de l'any passat que a E-Notícies s'informava que l'intervencionisme immobiliari no només no era convenient, sinó contraproduent. I és que, si en alguna cosa estan d'acord els economistes, és que la regulació immobiliària no funciona. A més, a Catalunya no hi ha excusa perquè ja existien anàlisis serioses - publicades per ESADE - sobre el fracàs de la llei autonòmica de l'any 2021.

Ara, amb el temps suficient per veure el resultat de l'aplicació de la llei estatal, les dades confirmen el que sempre va ser evident. L'intervencionisme en un context de sobredemanda (és a dir, concentració poblacional via immigració) devora l'oferta. En aquesta ocasió, la font és un informe de la Universitat de les Hespèrides, que porta per títol El mercat del lloguer està trencat a Espanya, i que signa Daniel Fernández Méndez:

La no-sorpresa

Segons l'informe, des de 2019 hi ha hagut una caiguda del 30% de l'oferta de lloguer a tot Espanya. Si s'analitza per comunitats, Catalunya torna a tenir el dubtós honor de ser la pitjor. Mentre que a Madrid la caiguda ha estat del 20%, a Catalunya assistim a una enorme caiguda del 50%. En només cinc anys Catalunya s'ha carregat la meitat del seu parc immobiliari de lloguer.

“Davant l'escassetat d'oferta d'habitatge de lloguer, i com és natural, els preus del lloguer s'han disparat”, assenyala l'informe. Això explica que Barcelona tingui el lloguer més car d'Espanya. Encara que més interessant és el que també s'ha anat avançant a E-Notícies: la fugida de l'oferta a parcel·les no regulades.

Què vol dir això? Doncs una cosa tan senzilla com que els propietaris han anat movent l'oferta entre diferents categories de lloguer per esquivar la regulació. Primer va ser el lloguer temporal i després el lloguer d'habitacions. Com era màximament previsible, aquest flux d'oferta ha anat disparant els preus en cada parcel·la. I d'aquí que el preu mitjà d'una habitació a Barcelona sigui de 620 euros.

Un altre dels indicadors que un mercat (qualsevol mercat) suporta massa pressió reguladora és l'existència de dinàmiques informals. És a dir, mercat negre. A Catalunya ja ho hem començat a veure: nòmines falses, vides laborals inventades i persones que cobren per fer tots aquests documents.

D'altra banda, el discurs que la culpa la tenen els “grans tenedors” o els “pisos turístics” és senzillament insostenible. I el motiu és que no tenen prou control de l'oferta (el que es coneix com a “poder de mercat”) per adulterar el preu. Sobre els pisos turístics, per exemple, l'informe es desfà amb meridiana claredat.

“A Barcelona, les restriccions al mercat d'habitatge turístic dels últims anys han tingut una efectivitat nul·la per lluitar contra l'escalada de preus”. I si anem a Canàries, regió amb més pisos turístics, el resultat és el mateix. “A Canàries, la Comunitat Autònoma amb més habitatge turístic, la relació entre creixement d'habitatge vacacional i creixement de preus de l'habitatge a nivell de municipi és pràcticament nul·la”.

I què passarà?

Res, no passarà res. Mentre se segueixi acumulant població i no hi hagi un augment vertiginós de l'oferta, els preus no baixaran. I la desproporció entre oferta i demanda és tan gran que l'habitatge social arriba tard. En general, qualsevol sortida que impliqui un augment de l'oferta arriba tard.

El registre autonòmic xifra en gairebé 93.000 les sol·licituds d'habitatge social. Per satisfer només el registre caldria construir gairebé 21.000 habitatges anuals fins al 2037. Actualment se'n construeixen poc menys de 1.200 a l'any. Per no parlar de la limitació del sòl. A Barcelona, per exemple, hi ha una manca de sòl equivalent a 186.000 habitatges.

Mentrestant, la concentració poblacional no només no s'atura, sinó que augmenta. El 2023, van arribar 110.268 persones noves, i el 2024 96.309. Si anualitzem la ràtio, Catalunya guanya de l'ordre de 100.000 habitants a l'any. Si la construcció d'oferta hagués de satisfer (també) aquests fluxos, estaríem davant d'un mercat immobiliari de proporcions descomunals.