L'altra cara del problema immobiliari: demografia i regulació

En general, els polítics no tendeixen a la sinceritat descarnada. Menys encara en règims com el nostre, en què els partits són alhora nuclis mediàtics i nuclis de poder. I el cotó no enganya.

Quan un problema social és veritablement rellevant, els partits cerquen transmetre una sensació d'omnipotència. Només cal que s'apliquin les nostres mesures, diuen, que casualment són oposades a les mesures dels altres partits. De vegades, això es converteix en hipocresia, com li passa ara a l'esquerra, que sembla que no ha governat mai.

I si un problema social és veritablement rellevant, aquest és el problema immobiliari. Amb motiu de la traïció de Junts a Sumar, que va votar en contra de regular el mercat immobiliari, ara hi ha molt de soroll sobre el tema. Com és habitual quan es tracta d'un problema complex, tots troben la seva parcel·la de convenciment.

La dreta assenyala l'excés de regulació i la inseguretat jurídica, que retiren l'oferta del mercat. L'esquerra, en canvi, insisteix que cal més regulació. De passada, atien la polarització i parlen de fons voltor, del servilisme cap als “rics” i fins i tot de salut mental.

Però el Banc d'Espanya diu una altra cosa. "La magnitud del problema diagnosticat fa difícil entreveure que actuacions aïllades de curt termini puguin tenir prou abast per reduir de manera significativa les actuals dificultats d'accés a l'habitatge". Així s'expressava el BdE al capítol 4 de l'informe econòmic de l'any 2023.

Gent, gent i gent

D'alguna manera, tots estan d'acord que fa falta oferta. Fins i tot els partits progressistes ho admeten quan parlen que cal més habitatge públic. La diferència amb la dreta és que aquesta última confia en l'agilitat del mercat per ajustar l'oferta.

Però la veritat és que l'oferta és indissociable de la demanda, per això parlem de la “llei de l'oferta i la demanda”. I la manca d'oferta és, en efecte, la manifestació del problema, però no l'origen. Hi ha la possibilitat que el problema estigui en un excés de demanda, derivat d'unes certes dinàmiques demogràfiques i econòmiques.

En essència, ens referim a la concentració poblacional a determinats llocs. Però per què aquesta concentració demogràfica ocorre en certs llocs? El motiu de fons és la terciarització de l'economia, és a dir, el protagonisme absolut del sector serveis.

A diferència de la indústria, el sector serveis no sembla distribuir la població de manera homogènia. Per contra, la concentra a les grans ciutats (banca, finances, consultores, etc.) i en llocs beneïts amb el do del turisme. Després hi ha llocs que, com Barcelona, són una combinació de tots dos.

Un reforç empíric d'aquesta hipòtesi és la distribució d'habitatges buits. Perquè cal no oblidar el famós nombre dels tres milions d'habitatges buits. Si manca oferta immobiliària a Espanya per què hi ha tres milions de cases lliures?

Ni el relat de l'esquerra, ni el de la dreta, no hi poden respondre, però sí la distribució geogràfica. I és que gran part d'aquesta oferta fantasma és a llocs que no acumulen població. Segons el BdE, el 45% dels habitatges buits són a municipis de menys de 10.000 habitants.

Seguint amb el BdE, aquest organisme constata que “hi ha una forta correlació positiva entre el creixement de la població i l'avenç dels preus de compra i de lloguer des de l'inici de la recuperació econòmica el 2014 fins al 2022”. Així mateix, "el creixement demogràfic experimentat des del 2016 és un factor fonamental per explicar l'augment de la demanda d'habitatge residencial en règim de lloguer i de propietat".

La vareta màgica de l'habitatge públic

Davant d'això, la solució de realisme màgic que troba la política és la construcció d'habitatge públic. Però aquesta solució - desatesa durant anys - s'enfronta a un problema força prosaic: que les cases s'han de construir. Deixant de banda altres problemes com el de la mà de l'obra, el ritme (material) de construcció no pot seguir al ritme demogràfic.

"El diferencial acumulat el 2022 i el 2023 entre la creació neta de llars i la producció d'habitatge nou arriba a unes 375.000 unitats". Paraules del Director General d'Economia i Estadística del BdE, Ángel Gavilán. I per acabar de rematar, el BdE assenyala que les previsions apunten a “una significativa creació neta de llars els pròxims anys que continuarà impulsant la demanda d'habitatge”.

Paral·lel a això, no hem d'oblidar un altre factor que, encara que cultural, té la traducció econòmica. Com més gent viu sola i sense formar una família, més augmenta la demanda immobiliària. A efectes econòmics, un sol demandant d'habitatge comptabilitza com a demanda.

I una mica d'intervencionisme per acabar d'empitjorar la situació

Amb aquest panorama, el màxim que aconsegueix la regulació immobiliària és agreujar una mica més el problema. Perquè la regulació sempre va darrere del mercat, i si el mercat immobiliari manté les seves dinàmiques, trobarà maneres d'esquivar la regulació. En el millor dels casos, la regulació serveix per fer més rics els rics, com va dir l'informe d'ESADE sobre l'experiment català del 2020.

Ara, per exemple, es parla molt de la regulació del lloguer temporal i de les habitacions. Però molts semblen oblidar que, després de l'aprovació de la llei original de lloguers, l'Idealista va explicar que el lloguer temporal s'havia disparat en un 60%. És a dir, que si l'oferta sorteja la regulació és perquè la demanda es manté i encara hi ha marge per a la rendibilitat.

I això s'aplica a la regulació del lloguer d'habitacions o de cambres de les escombres. Si l'intervencionisme insisteix a tancar tots els camins al mercat, ho acaba per destruir. Ja diuen els economistes que la millor manera de destruir una ciutat és bombardejar-la o limitar-ne el preu dels lloguers.

Finalment, quan es parla de regulació, només es pensa en regulació immobiliària, però la regulació financera també afecta de ple el mercat immobiliari. I encara més a l'Espanya posterior a la crisi del 2008. Com explicava Vicente Nievas en una indispensable peça a El Economista, des de la crisi el finançament a les promotores s'ha reduït en un 80%.

Aquest periodista econòmic assenyala que "la situació és inèdita perquè mai abans a la història recent ha coincidit un creixement de les llars tan gran amb una producció d'habitatge tan baixa". Com diu la Bíblia, el que tinguis orelles, que escolti.