Per què el decret del Govern i els Comuns aboca Catalunya a una crisi del lloguer

El Govern decreta la regulació del lloguer de temporada, que serà exclusivament el vacacional o d'oci. En realitat, aquesta no és una notícia inesperada. Per contra, és una fase més del col·lapse immobiliari de Catalunya, i en particular de Barcelona.

En un primer moment, la llei estatal de lloguers va deixar fora el lloguer de temporada. De seguida, l'oferta es va traslladar a aquesta modalitat de lloguer (en un 60%, segons Idealista) per eludir la regulació. En conseqüència, les forces polítiques, sobretot, d'esquerres, van posar el crit al cel per la necessitat de regular el lloguer temporal.

L'esquerra té raó en dir que l'actual ús del lloguer de temporada és fraudulent, però no per il·legal, sinó per econòmic. Bàsicament, l'actual lloguer temporal es redueix a lloguer d'habitacions i contractes molt curts (el màxim-mínim que permeti la llei). Ara bé, el tractament que proposa l'esquerra està completament allunyat de les causes.

La clau sempre va ser la demanda

Si el mercat fuig a poc a poc de la regulació no és per un (inexistent) poder de mercat dels “fons voltor” o per la cobdícia dels rendistes. Si el mercat fuig de la regulació és perquè senzillament és rendible. I per què és rendible? Perquè es dona una tempesta perfecta de manca d'oferta i concentració de demanda. Molta gent demanant alguna cosa escassa.

De fet, que el mercat ofereixi sortides com les habitacions o el coliving no és un demèrit del mercat, sinó un mèrit. El que intenta fer és adaptar l'escassa oferta a l'enorme demanda. Això és el que explica que es produeixi una mena de ‘tokenització’ de l'oferta, és a dir, intentar rascar més oferta d'una mateixa unitat (fer habitacions d'un pis, per exemple).

I això obeeix només a una concentració de la demanda que, per ara, l'oferta no satisfà ni satisfarà. Si la demanda fos d'un altre bé més elàstic (l'oci, per exemple), el preu baixaria sol. Però en tractar-se d'un bé que, com l'habitatge, és bastant inelàstic, la rendibilitat és reflex d'aquesta necessitat.

Un futur molt negre

Què passa si la demanda es manté, l'oferta és mínima i la regulació asfixia les sortides del mercat? Doncs que el mercat immobiliari avançarà cap a dinàmiques informals i cada vegada més pròpies del mercat negre. Això porta a una paradoxa regulatòria: l'intervencionisme crea espais en què el poder públic desapareix.

Serà llavors cada vegada més habitual el pagament en negre, la degradació dels habitatges o la manca de reinversió. I això en el millor dels casos, és a dir, en el cas que quedin propietaris que vulguin llogar els seus habitatges sota el dictat dels polítics. Això, per cert, és el que explica que, a la llarga, l'intervencionisme immobiliari doni ales a l'esquerra radical, que acaben proposant l'última mesura possible: expropiació.

També és molt plausible que hi hagi un trasllat de l'oferta a la compravenda. I com ja han explicat els economistes - ESADE, per exemple, amb la llei de 2021 - això només beneficia els més rics, que són els que disposen del capital per invertir quan el preu baixa per una inundació de l'oferta. Al marge, és clar, que el parc de lloguer es degrada enormement perquè i) els propietaris no inverteixen; ii) els pisos “dolents” poden enganxar-se al sostre de preu decretat per la regulació davant l'escassetat d'oferta.