Llogar: benvinguts al camp de batalla

El mercat del lloguer a Espanya està més car que a la bombolla del 2008. Bastant més car de fet. A excepció d'Aragó i Castella-la Manxa, totes les comunitats autònomes superen folgadament els seus rècords amb pujades del 30%, 40% i fins al 60%. Hi ha casos com el de les Balears o Barcelona que freguen amb el que és inversemblant.

Com hem explicat alguna vegada, la recent llei de lloguers ha donat el centre de la diana: l'oferta. Però ho ha fet presumiblement per mal, o sigui, per retirar encara més oferta. Ara ens proposem fer una radiografia de la situació del lloguer a Espanya. Quelcom equivalent a fer la radiografia d'una absència: l'absència de pisos.

Bombardejar el desert

Tothom coneix la teoria: el preu és determinat per la relació entre l'oferta i la demanda. I si alguna cosa és evident és que l'oferta de lloguer a Espanya és mínima. Segons l'últim informe del mercat residencial que fa Idealista, l'estoc de lloguer d'habitatge sobre el total construït és del 0,61%. I en aquest sentit el 2024 ha començat com ja van advertir els crítics de la llei de lloguers: encara ha reduït més l'oferta.

Ara no és el moment d'estendre's sobre aquest punt, però la llei ha reduït l'oferta perquè, en posar més traves als propietaris, aquests decideixen no treure-la al mercat. Perquè la llei d'habitatge podrà limitar el preu dels lloguers, però no podrà obligar els propietaris a llogar. O sigui que si la llei no s'ajusta a la realitat del mercat, els propietaris simplement no oferiran els seus habitatges perquè entenen que és un risc.

La prova és que, poc després d'aprovar-se la llei, hi va haver un traspàs massiu d'habitatge del lloguer residència al lloguer temporal. El motiu és que la llei tenia el lloguer temporal com una excepció. I com va assenyalar espaviladament el periodista econòmic José García Domínguez, és que el PSOE té molts votants 'boomers' que gaudeixen de les rendes dels lloguers de vacances.

Barcelona, la ciutat més cara per llogar

Continuem centrant la pilota. En una altra de les seves anàlisis, l'Idealista assenyala que el 65% de l'oferta actual de pisos de lloguer de dues habitacions té un preu que supera el llindar del raonable. Es basen en la mida que contempla l'INE per definir les unitats familiars, on un pis de dues habitacions és el mínim. A llocs com Màlaga o Palma de Mallorca només un 6% d'aquesta classe de pisos són econòmicament aptes per a una família amb ingressos mitjans.

Per part seva, Barcelona té el dubtós honor de ser la ciutat espanyola amb el pitjor mercat del lloguer amb 17,76 euros per metre quadrat. La capital catalana té un preu mitjà per a un habitatge de dues habitacions de 589 euros més car que el lloguer raonable. "Barcelona lidera la taxa dʻesforç per llogar un habitatge de dos dormitoris", diu l'Idealista. Amb aquest panorama, una família barcelonina ha de destinar un 44% dels estalvis a pagar el lloguer.

D'altra banda, l'informe de l'idealista permet quantificar la demanda de lloguer per part dels estrangers. Per a tot Espanya, “el percentatge de demanda estrangera al desembre va ser del 13,9%, la xifra més alta dels darrers quatre anys”. A la província de Barcelona, és del 15,8%. A alguns barris com la Dreta de l'Eixample, les dades de l'Ajuntament de Barcelona assenyalen que gairebé el 70% dels llits són turístics.

"Al mercat del lloguer, el preu registra una variació interanual del 10,8% i un creixement de l'1,7% respecte al mes anterior". És a dir, a raó d'un any el preu del lloguer ha pujat un 11%. Això és el que permet entendre que el mercat de l'arrendament immobiliari ja és més alt que a l'època del boom.

El boom no està a l'altura

María Matos, directora d'Estudis de Fotocasa, va declarar fa uns quants mesos que “L'arrendament viu una situació alarmant de crisi de preus; hi ha algunes comunitats que es troben un 30%, 40% un 60% per sobre del preu mostrat durant la bombolla del 2007 i la tendència continua sent alcista”. L'explicació que dona a aquesta situació és la compartida entre els experts: el descens de l'oferta i la disponibilitat d'estoc en renda.

Segons les dades d'aquest altre portal immobiliari, només Aragó i Castella-la Manxa mantenen un preu mitjà del lloguer per sota de l'època del boom immobiliari. La conclusió? "No havíem detectat mai un ritme d'encariment tan significatiu", diu Mato. És a dir, encara que no sigui una bombolla en el sentit clàssic del terme (un excés especulatiu de demanda), el cas és que el mercat del lloguer està més inflat que mai.

I encara que la dada sigui relativa a la compravenda, segons FUNCAS el 60% de la compra d'habitatges és al comptat. Això és un signe clar que, més que una altra cosa, l'habitatge és un bé d'inversió. Per tot això, tret que hi hagi un dràstic augment de l'oferta (o una dràstica reducció de la demanda), la situació no sembla tenir sortida. Una crisi monetària que acabés amb aquesta neurosi de donar circulació a la liquiditat artificial dels bancs centrals podria ser una dolorosa solució.