La llei de lloguer acabarà el que va començar la llei catalana del 2020: reduir l'oferta

L'aplicació de la llei estatal de lloguers s'acosta i el Govern d'ERC té pressa. Ahir, sabíem que la Generalitat havia protestat davant del Ministeri d'Habitatge per un retard de dos dies a la publicació dels índexs de preus del lloguer. El motiu de la urgència és que la llei atorga la competència de declarar zones tensionades a les comunitats autònomes.

Anècdotes al marge, el que és important és que s'acosta el moment de declarar aquestes zones tensionades i reduir encara més l'oferta immobiliària. En aquestes zones s'hi aplicaran dues mesures de contenció de preus. La primera: els nous contractes no podran superar el preu del darrer contracte vigent durant els darrers cinc anys. La segona: quan es tracti d'una gran tenidor -propietari de 5 o més immobles a zona urbana-, el preu de lloguer no podrà superar l'índex de referència establert per la llei.

El Govern espera declarar 140 municipis de Catalunya com a zones tensionades . Cosa que abastarà 6,2 milions de catalans, un 80,6% de la població. Per Catalunya, però, la llei estatal de lloguers és un bombardeig sobre un bombardeig. Com en altres àmbits, amb la regulació dels lloguers Catalunya va ser pionera i no pas per bé.

La llei catalana del 2020

El 2020, la Generalitat va aprovar una llei de lloguers que, com calia esperar, va eliminar oferta del mercat. La llei només es va aplicar un any i mig perquè el Tribunal Constitucional va considerar que Catalunya no tenia competències per regular els preus del lloguer. Encara que només s'apliqués aquest temps i tingués una pandèmia pel mig, va ser temps suficient perquè els seus efectes negatius es deixessin notar.

En un informe titulat 'Els efectes de la limitació de preus dels lloguers a Catalunya', ESADE va recollir els principals efectes de la llei catalana de lloguers. Segons l'informe, es va aconseguir reduir el preu dels lloguers, sí, però només en un 5% i als habitatges més cars.

“La Llei que va limitar els lloguers a Catalunya només va reduir el preu del lloguer als habitatges més cars, i de fet va produir una pujada a les més barates: va beneficiar principalment les llars amb més poder adquisitiu i va poder haver perjudicat les de menor capacitat”, assenyalen els autors. La conclusió de l'informe és clara: “La norma actuaria aquí en sentit contrari al cercat”.

Reducció de l'oferta

D'altra banda, l'informe apunta quelcom que els economistes assenyalen habitualment: que la limitació dels preus fa que siguin altres factors no-monetaris els que assignen l'oferta escassa. O sigui, el mercat negre. És molt probable que, una vegada aplicada la llei, es faci habitual el pagament de part del lloguer en negre. En aquest sentit, sobre els preus màxims decretats per llei l'informe parla “d'alt grau d'incompliment” i que “això és consistent amb l'evidència a altres ciutats de creació de mercats paral·lels negres per a lloguer a efectes de sortejar regulacions”.

Així mateix, l'oferta del lloguer de més qualitat es va reduir en un 10%. L'efecte que això té és el de traslladar aquesta oferta de lloguer cap al mercat de compravenda, cosa que perjudica els més vulnerables. D'altra banda, l'informe apunta que la reducció de l'oferta de més qualitat empeny a la baixa la qualitat general del mercat, que es queda amb els pitjors habitatges, és a dir, amb els que no veuen la seva rendibilitat afectada pel límit dels preus. De fet, la reducció d'oferta fa que aquests habitatges de pitjor qualitat tendeixin a enganxar-se al sostre establert per la llei.

Habitatge públic

Cal tenir present que el concepte de “zona tensionade” és un artifici jurídic que serveix per vehicular els objectius de la llei. D'altra banda, la lògica econòmica subjacent es manté intacta: si no hi ha oferta i continua la demanda, el preu pujarà. Tot i que tampoc cal oblidar que el problema dels lloguers disparats es dona sobretot en certs llocs. Cosa que obeeix a aquest efecte succió que fan determinats llocs. Entre ells, Barcelona, que té el lloguer més car d'Espanya segons l'Idealista.

Com passa amb els okupes, les lleis d'habitatge com aquest serveixen 'de facto' per traslladar als propietaris les funcions de l'Estat. Pel que estan d'acord multitud d'experts al sector és que la principal solució - solució real - que pot aportar l'Estat és l'augment de l'oferta a través d'habitatge públic.

Sobre habitatge públic, fa menys d'un any, abans de les eleccions autonòmiques i generals, Sánchez va prometre 50.000 habitatges de la Sareb . Però aquesta promesa es revela totalment electoralista. El motiu és que aquests habitatges són els que la Sareb no ha aconseguit vendre des de l'època del rescat als bancs. A més, aquests 50.000 habitatges no estan majoritàriament en zones tensionades per tractar-se d'antigues segones i terceres residències. A Catalunya, per exemple, hi ha 13.500 habitatges de la Sareb, dels quals només 767 unitats són a Barcelona, és a dir, el 5,7%.