Què hi ha darrere de la baixada dels lloguers a Catalunya: trampes al solitari

A la Generalitat (i al Ministeri d'Habitatge, és a dir, a la Moncloa) han destapat el xampany als ulls de tothom. Els lloguers baixen un 3,7% a Catalunya i un increïble 6,4% a Barcelona. Davant d'aquesta presumpta realitat, les autoritats polítiques - PSC i PSOE - han reivindicat la utilitat de la llei que regulava els lloguers.

El president Illa, per exemple, ha assenyalat que Catalunya ha estat “pionera” en aquest àmbit. D'altra banda, Collboni, Paneque i la ministra del ram, Isabel Rodríguez, tampoc van estalviar en aplaudiments i bones paraules. La llei funciona i “estem canviant les regles del joc”, va dir l'alcalde. Però res més lluny de la realitat.

Com és habitual quan es tracta de mercats intervinguts, la situació es presta als enganys i a les falses esperances. Perquè, efectivament, han baixat els preus, però a costa que també baixi l'oferta i que el mercat es contregui. Això no és res nou i s'havia advertit des de fa molt de temps.

Donar xifres absolutes i no relatives

En la seva compareixença de premsa, la consellera Paneque no va trigar a intentar rebatre el fet que l'oferta ha caigut. Segons va dir, no només han baixat els preus gràcies a la regulació, sinó que fins i tot ha augmentat el nombre de contractes. Concretament, a les zones tensionades hem tingut 2.401 contractes nous, i a Barcelona capital 416 més. On és el truc?

El truc està en donar les xifres en termes absoluts. Efectivament, pot haver-hi contractes nous, però el rellevant està en saber si són més o menys en comparació amb l'any passat. Això és com les grans empreses: poden presentar balanços milionaris i al mateix temps caure en borsa perquè els ingressos descendeixen en comparació a l'exercici anterior.

Utilitzar aquest truc estadístic no ha estat obstacle perquè les autoritats polítiques del PSC hagin admès que han pujat els contractes temporals. En aquest cas, sí que es donen dades relatives. Així, per exemple, els contractes temporals són només el 15% dels nous contractes, però això representa un augment del 45% en comparació amb el 2023. Com resulta evident, no han explicat si hi ha una vinculació entre aquest augment del lloguer temporal i la caiguda real de l'oferta de lloguer residencial.

Perquè si una cosa està clara és que l'oferta de lloguer residencial ha caigut, i així ho mostren les dades de les empreses del sector. Segons l'Observatori del Lloguer Segur, Catalunya ha perdut gairebé 40.000 habitatges (un 25,7% menys). Això explica que els portals immobiliaris hagin vist un espectacular augment en el nombre de persones interessades en un habitatge: de 65 a 331. Però no és que hi hagi més persones, sinó que hi ha menys pisos.

Això ja estava explicat

Com han explicat una i altra vegada els economistes, baixar el preu del lloguer no és un problema jurídic, és a dir, relatiu a una llei. És un problema d'oferta i demanda. Més en particular, és un problema d'una falta d'oferta crònica i d'una concentració poblacional derivada de la immigració.

El que el regulador sembla no assumir és que, si continua la sobredemanda, el mercat s'encarregarà de donar sortida a aquesta demanda perquè l'habitatge és un bé bastant inelàstic per a la majoria. I, en el cas particular de Catalunya, les sortides que va trobar el mercat a la nova llei van ser dues. i) Lloguer temporal, i ii) lloguer d'habitacions. És a dir, just el que es va quedar fora de la llei (i el que ara volen regular també).

I què passarà si es regula el lloguer temporal i d'habitacions? Doncs que continuarà el joc del gat i la rata entre el mercat i el regulador, fins que s'estengui cada vegada més el mercat negre. No obstant això, no és necessari arribar a un mercat negre pur per observar dinàmiques preocupants. Moltes ja les veiem: fer un ‘casting’ als clients, descartar qualsevol perfil de risc, cobrar una part del lloguer en B, etc.

De la mateixa manera, i com ja va explicar ESADE amb la llei catalana de 2021, la regulació afavoreix els més rics i perjudica els més pobres. I és que, quan es retira oferta del mercat, es retira la de millor qualitat, que o bé se'n va a la compravenda o bé es queda buida. Això porta a que els pisos de pitjor qualitat facin un efecte sostre, és a dir, que aprofitin la falta d'oferta per enganxar-se al preu decretat pel regulador. Això és el que explica que molts usuaris a les xarxes socials diguin que han desaparegut els pisos “bons”. O que només veuen anuncis amb l'etiqueta de “temporal”.