Qué hay detrás de la bajada de los alquileres en Cataluña: trampas al solitario

En la Generalitat (y en el Ministerio de Vivienda, es decir, en Moncloa) han descorchado el champán a ojos de todo el mundo. Los alquileres bajan un 3,7% en Cataluña y un increíble 6,4% en Barcelona. Ante esta presunta realidad, las autoridades políticas - PSC y PSOE  - han reivindicado la utilidad de la ley que regulaba los alquileres.

El presidente Illa, por ejemplo, ha señalado que Cataluña ha sido “pionera” en este ámbito. Por otro lado, Collboni, Paneque y la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, tampoco ahorraron en aplausos y buenas palabras. La ley funciona y “estamos cambiando las reglas del juego”, dijo el alcalde. Pero nada más lejos de la realidad. 

Como es habitual cuando se trata de mercados intervenidos, la situación se presta a los engaños y a las falsas esperanzas. Porque, efectivamente, han bajado los precios, pero a costa de que también baje la oferta y se contraiga el mercado. Esto no es nada nuevo y se venía advirtiendo desde hace mucho tiempo.

Dar cifras absolutas y no relativas

En su comparecencia de prensa, la consejera Paneque no tardó en intentar rebatir el hecho de que la oferta ha caído. Según dijo, no solo han bajado los precios gracias a la regulación, sino que incluso ha aumentado el número de contratos. Concretamente, en las zonas tensionadas hemos tenido 2.401 contratos nuevos, y en Barcelona capital 416 más. ¿Dónde está el truco?

El truco está en dar las cifras en términos absolutos. Efectivamente, puede haber contratos nuevos, pero lo relevante está en saber si son más o menos en comparación con el año pasado. Esto es como las grandes empresas: pueden presentar balances millonarios y al mismo tiempo caer en bolsa porque los ingresos descienden en comparación al ejercicio anterior.

Usar este truco estadístico no ha sido obstáculo para que las autoridades políticas del PSC hayan admitido que han subido los contratos temporales. En este caso, sí se dan datos relativos. Así, por ejemplo, los contratos temporales son solo el 15% de los nuevos contratos, pero eso representa un aumento del 45% en comparación con el 2023. Como resulta evidente, no han explicado si hay una vinculación entre ese aumento del alquiler temporal y la caída real de la oferta de alquiler residencial.

Porque si algo está claro es que la oferta de alquiler residencial ha caído, y así lo muestran los datos de las empresas del sector. Según el Observatorio del Alquiler Seguro, Cataluña ha perdido casi 40.000 viviendas (un 25,7% menos). Esto explica que los portales inmobiliarios hayan visto un espectacular aumento en el número de personas interesadas en una vivienda: de 65 a 331. Pero no es que haya más personas, sino que hay menos pisos.

Esto ya estaba explicado

Como han explicado una y otra vez los economistas, bajar el precio del alquiler no es un problema jurídico, es decir, relativo a una ley. Es un problema de oferta y demanda. Más en particular, es un problema de una falta de oferta crónica y de una concentración poblacional derivada de la inmigración.

Lo que el regulador parece no asumir es que, si continúa la sobredemanda, el mercado se encargará de dar salida a esa demanda porque la vivienda es un bien bastante inelástico para la mayoría. Y, en el caso particular de Cataluña, las salidas que encontró el mercado a la nueva ley fueron dos. i) Alquiler temporal, y ii) alquiler de habitaciones. Es decir, justo lo que se quedó fuera de la ley (y lo que ahora quieren regular también).

¿Y qué ocurrirá si se regula el alquiler temporal y de habitaciones? Pues que continuará el juego del gato y el ratón entre el mercado y el regulador, hasta que se extienda cada vez más el mercado negro. Sin embargo, no es necesario llegar a un mercado negro puro para observar dinámicas preocupantes. Muchas ya las vemos: hacer un ‘casting’ a los clientes, desechar a cualquier perfil de riesgo, cobrar una parte del alquiler en B, etc.

Del mismo modo, y como ya explicó ESADE con la ley catalana de 2021, la regulación favorece a los más ricos y perjudica a los más pobres. Y es que, cuando se retira oferta del mercado, se retira la de mejor calidad, que o bien se va a la compraventa o bien se queda vacía. Esto lleva a que los pisos de peor calidad hagan un efecto techo, esto es, que aprovechen la falta de oferta para pegarse al precio decretado por el regulador. Esto es lo que explica que muchos usuarios en redes sociales digan que han desaparecido los pisos “buenos”. O que solo ven anuncios con la etiqueta de “temporal”.