El fracaso de la Ley de la Vivienda en Cataluña: alquileres más altos y muchos menos contratos nuevos

Un año después de la aplicación completa de la Ley estatal de Vivienda, los datos en Cataluña muestran un panorama muy distinto al que esperaba el Govern. Los precios suben, la oferta disminuye y el número de contratos cae con fuerza. En definitiva, el mercado se estrecha y quienes buscan piso se encuentran ahora con más dificultades que antes.

Los datos del Institut Català del Sòl, correspondientes al segundo trimestre de 2025, son claros. El alquiler medio en Cataluña asciende a 854,70 euros, un 3,8% más que hace un año. Así mismo, la actividad contractual también se resiente. Los nuevos contratos caen un 9,9%, y si se compara el primer semestre de 2025 con el de 2024, el desplome supera el 15%. El resultado general es un mercado más pequeño y más caro.

Barcelona: menos contratos, precios elevados y pisos más pequeños

Barcelona sigue la misma tendencia, aunque con rasgos propios. La caída de la contratación supera el 10%, mientras que el precio medio apenas se mueve. Sube solo un 0,35% interanual, pero sigue situado en 1.135,55 euros, una cifra muy alta para buena parte de los salarios de la ciudad.

Los agentes inmobiliarios alertan de otro fenómeno relevante, y es que el precio por metro cuadrado no ha bajado en ningún momento. Al contrario, ha aumentado. Esto se debe a que los pisos que se alquilan son cada vez más pequeños. El efecto es claro: los inquilinos pagan lo mismo o más, pero reciben menos superficie. Este cambio altera toda la estructura del mercado y perjudica sobre todo a quienes buscan su primera vivienda en alquiler.

Además, se retiraron muchos pisos de mayor calidad, que ahora evitan el mercado regulado. Así, los nuevos contratos se concentran en viviendas más baratas, que rápidamente alcanzan el precio máximo permitido por la ley. Es un desplazamiento silencioso, pero profundo, que reduce la diversidad de la oferta.

Las grandes promesas del Govern de Illa chocan con la realidad

Ante esta situación, el Govern de Salvador Illa intenta ofrecer soluciones, a cada cual más faraónica. En el último debate de política general anunció la creación de 214.000 nuevas viviendas. Son cifras imponentes, que se suman a las 50.000 prometidas hace menos de un año. Pero ninguno de estos anuncios incluye plazos concretos ni presupuestos definidos.

Mientras tanto, los analistas ajenos al poder político coinciden en un diagnóstico común: los precios subirán. Y el motivo está en que la regulación no ha modificado los factores de fondo que impulsan el encarecimiento. Al contrario, solo ha reorganizado el mercado, y lo ha hecho reduciendo la oferta, no ampliándola.

La presión demográfica: el factor clave

Como se viene explicando en E-Notícies desde hace muchos meses, la situación se explica por la gigantesca presión demográfica. Con un saldo migratorio positivo y constante de cientos de miles de personas es materialmente imposible que la oferta se adapte a la demanda. Este crecimiento rápido y concentrado dificulta cualquier intento de equilibrar el mercado.

Y no solo hace imposible el equilibrio, sino que beneficia a los inversores. La especulación se produce sobre bienes escasos y con fundamentales, como es el caso de la vivienda. En consecuencia, con el estímulo de la inmigración, se crean las condiciones perfectas para la inversión especulativa. Esto beneficia a los ricos por una razón eterna: ellos son los que disponen de capital para entrar y salir de cualquier mercado. 

Ahora bien, la especulación real no tiene nada que ver con la especulación de la que habla la izquierda. Bien al contrario: la especulación real está completamente fragmentada en miles y miles de particulares (boomers, en su mayoría) que acumulan un pequeño patrimonio inmobiliario. Y como no tienen ninguna unidad de acción (como sí tienen los fondos), la regulación contra la especulación no sirve para nada.

Sin embargo, la izquierda practica el negacionismo inmobiliario y bajo ninguna circunstancia asumirá la realidad de fondo. Y eso a pesar de que, mes a mes, trimestre a trimestre, repetimos esta noticia: los precios suben. Otro elemento para cebar el divorcio entre la calle y los despachos.