Cada vez estamos más solos: otro problema a largo plazo para el mercado inmobiliario

La oferta y la demanda solo son categorías absolutas en las pizarras de la universidad. En la realidad, la oferta y la demanda tienen componentes y atributos particulares. Pongamos un ejemplo.

Con el actual problema de acceso a la vivienda, muchos dicen que la solución pasa por "construir más", es decir, por hacer más oferta. Esta solución es acertada en la pizarra, pero bajarla a la realidad es otra cosa. Y es que, por ejemplo, dada la presión de demanda que supone el crecimiento demográfico, cabe la posibilidad de que el sector de la construcción sea materialmente incapaz de ofrecer esa demanda. Entre otras cosas, porque, según la Conferencia Nacional de Construcción (CNC), faltan 700.000 trabajadores para que el sector pueda ni tan siquiera funcionar.

Es decir, que cuadrar oferta y demanda no es tan sencillo, y mucho menos cuando la disolución de las estructuras sociales ha cambiado por completo la naturaleza de la demanda. En este sentido, hay un segundo factor del que poco se habla, pero que, lentamente, va cambiando el panorama social. Nos referimos a un hecho tan prosaico como que cada vez estamos más solos.

Olvidemos la idea de 'un piso': ahora vienen habitaciones

Según la última Encuesta Sociodemográfica del Ayuntamiento de Barcelona, casi el 30% de las casas están habitadas por una sola persona. Esta realidad obedece a factores culturales, pero desde un punto de vista económico la situación no tiene misterio.

Cuanto más atómica es la demanda (una persona-una casa), más presión de demanda hay, sobre todo cuando el parque inmobiliario heredado estaba pensado para familias. Es decir, que una sola persona ocupa un piso en el que podrían vivir otras cuatro o cinco. Si a esto le suma la inmigración, el cóctel de sobredemanda está servido.

Ahora bien, el mercado es inteligente y siempre se encarga de proveer la oferta que le vaya a proporcionar rentabilidad. Esto significa que el mercado inmobiliario de Barcelona está irremediablemente condenado a hacer que la oferta sea igualmente atómica.

Hablamos de pisos cada vez más pequeños, cuando no directamente 'colivings' y pisos compartidos. Solo los trabajadores muy cualificados (altos directivos, expats, etc.) podrán permitirse disponer de un piso para ellos solos. Además, tampoco hay que olvidar que las ciudades tienen una limitación geográfica, y más Barcelona por su perfil orográfico.

Como es natural, esto es un pez que se muerde la cola, porque, cuanto más individualizada esté la oferta, más difícil será promover proyectos de familia. O lo que es lo mismo: la familia, poco a poco, se convertirá en un privilegio económico vinculado fundamentalmente a la herencia. De este modo, la soledad pasará de ser una causa del problema inmobiliario a ser un efecto.

Otro resultado: la regulación no servirá para nada

En E-Notícies se lleva tiempo explicando que un mercado saturado de demanda y de un bien inelástico (necesario) es inmune a la regulación. Esto explica que veamos al poder político yendo siempre detrás del mercado y no al revés.

Cuando la legislación regula los pisos en régimen permanente, la oferta huye al régimen temporal. Cuando se regula el alquiler temporal, la oferta huye a las habitaciones; después a los colivings y, progresivamente, al mercado negro. La razón es tan simple como que la gente no puede dejar de vivir en algún sitio.

El problema, pues, está en el divorcio entre la realidad social y la realidad política. Mientras que el legislador hace una regulación adaptada a un mundo que se muere, la nueva realidad social empuja hacia la atomización de la oferta. En el mejor de los casos, el mercado se organizará de manera informal (en negro) para dar salida a la demanda.

De hecho, el hacinamiento es ya una realidad en zonas como Madrid o Barcelona. Hablamos de pisos en los que en una habitación reside una familia, por lo general de inmigrantes recién llegados. Y esto no perjudica al inversor/rentista, sino al contrario: dispara la rentabilidad de su patrimonio.