L'accés a l'habitatge a Espanya es dificulta amb un mercat immobiliari en crisi

El problema de l'habitatge és, sens dubte, un dels més urgents en els temps que corren, havent penetrat aquest en totes les capes socials de la població espanyola. Per analitzar-lo, és convenient parar atenció als diferents factors que han pogut contribuir a dificultar l'accés a l'habitatge al nostre país.

El dret a l'habitatge està reconegut en l'article 47 de la Constitució, el qual estableix que “tots els espanyols tenen dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat” i on s'encomana als poders públics a promoure les condicions i les normes necessàries per a fer efectiu aquest dret.

Actualment, és evident que la situació del mercat de l'habitatge no és bona, ans al contrari. Davant la minvant oferta d'habitatges al mercat i uns preus que segueixen a l'alça, moltes persones es veuen obligades a recórrer a l'habitatge compartit per poder fer front a totes les despeses. Segons un estudi d'Idealista, l'agost del 2023 es va registrar un increment interanual del 34% en la demanda d'habitatges compartits i, per si no n'hi hagués prou, les previsions apunten que creixerà al voltant d'un 20% el 2024.

Per explicar l'empitjorament progressiu de l'accés a l'habitatge, cal atendre diferents indicadors. El salari mitjà a Espanya va créixer el 2023 un 5,4% anual (més que els anys anteriors) i es va situar en els 1.920 euros mensuals, segons Adecco; mentre que el preu de l'habitatge en venda i de lloguer ha patit una variació interanual del 7,2% i de l'11,9%, respectivament, i aquesta dada és substancialment superior a les grans ciutats.

Això ens indica que, com ha passat amb la gran majoria de productes i serveis que s'han vist afectats per l'onada inflacionària, els espanyols tenim menys capacitat per fer front a la compra. En definitiva, hem perdut poder adquisitiu, també en l'àmbit immobiliari.

D'altra banda, cal destacar el que és, al meu entendre, el factor més influent en la pujada de preus al mercat de l'habitatge. Segons dades de l'informe “Experiència de lloguer el 2023”, realitzat per Fotocasa, hi ha un desajust important entre la demanda i l'oferta de compravenda i lloguer d'habitatge a Espanya.

Si atenem les dades de l'informe esmentat, observem que el febrer de 2023 van participar al mercat de la compravenda (aconseguint comprar/vendre o no) un 14% de demandants sobre la població major de 18 anys, mentre que només n'hi va haver un 4% d'oferents. En el cas del mercat del lloguer, la cosa no millora, ja que van participar en aquest mercat un 16% de la població, i aquest percentatge està compost d'un 13% de demandants d'habitatge de lloguer davant només un 3% d'oferta. Això ens mostra l'important desequilibri a favor de la demanda existent al mercat de l'habitatge, cosa que provoca de manera inevitable l'augment del preu del bé en qüestió.

Centrant-nos ja en el que és el mercat del lloguer, segons dades de l'INE (2021), a Espanya un 16,1% de la població s'inclina per llogar en lloc de comprar, cosa que ha suposat un augment del 19,25% entre 2011 i 2021. Aquesta és una dada que fa anys que s'incrementa i que, segons tots els pronòstics, no modificarà la seva tendència alcista. En referència a això, cal destacar que Barcelona és la ciutat espanyola on més persones viuen de lloguer, el 31,1%, segons l'INE.

En els darrers anys, s'han aprovat diferents mesures adreçades a controlar el preu de l'habitatge de lloguer, amb el suposat objectiu de frenar l'escalada dels preus. L'exponent més gran d'aquesta pulsió intervencionista és la Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l'habitatge, impulsat pel Govern d'Espanya i, posteriorment, ratificat per les Corts. Aquesta llei imposa importants restriccions al mercat del lloguer, com ja va passar amb la Llei 11/2020, aprovada pel Parlament de Catalunya uns anys enrere.

Algunes de les mesures més destacables de la llei espanyola són l'ampliació de les zones tensionades (perquè una zona es declari tensionada haurà de complir un d'aquests dos requisits: que el preu hagi augmentat més de 3 punts percentuals el valor de l'IPC en els últims 5 anys o que el preu mitjà de l'habitatge superi el 30% dels ingressos mitjans de la zona), una nova definició més àmplia de les grans forquilles, la limitació de l'actualització anual del lloguer, la regulació del preu dels lloguers a zones tensionades per a nous lloguers, les fortes mesures de protecció davant dels desnonaments en cas d'impagament i el recàrrec de l'IBI per a vivendes buides, entre d'altres.

Respecte a això, cal destacar que, des de l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge ja esmentada, l'oferta de lloguer habitual a Espanya ha baixat un 30,57%, segons dades recopilades per la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Aquest efecte tan nociu també s'ha manifestat en altres llocs on s'han establert limitacions similars. Un d'aquests llocs és Catalunya, on arran de l'aprovació de la ja esmentada Llei 11/2020, que va limitar els lloguers a la Comunitat Autònoma durant un any i mig, es va observar un descens generalitzat de l'oferta amb el consegüent augment de preus i reducció de l'activitat econòmica al sector immobiliari.

Així mateix, es va produir també una important contracció en el nombre de contractes de lloguer signats on es va aplicar la limitació, sent el descens més acusat als habitatges oferts a preus més elevats. La raó és senzilla, si no es permet als propietaris posar el preu que considerin convenient pel lloguer del seu habitatge, aquests no s'exposaran als riscos que comporta llogar-lo si no té la necessitat imperiosa de fer-ho.

Dit tot això, crec que cal parar un instant a aclarir un tema. És habitual escoltar els qui promouen aquestes mesures intervencionistes que el problema es genera pel nombre d'habitatges buits en mans de grans forquilles. Doncs bé, a Espanya hi ha 3,4 milions d'habitatges buits, segons l'INE. Això suposa un 13,7% del total del parc d'habitatge nacional. A més, el 58% dels pisos buits, 1,9 milions, es troben en municipis de menys de 50.000 habitants. A les grans ciutats, com ara Barcelona, només l'1,5% dels habitatges romanen buits. El que passa és que, lògicament, la gent prefereix anar a viure a les grans urbs abans que quedar-se o migrar a altres ciutats més petites.

En resum, queda evidenciada l'existència d'un problema en l'àmbit de l'accés a l'habitatge: l'oferta d'habitatge disminueix i, en conseqüència, els preus pugen. Com he esmentat, aquesta situació es veu, alhora, agreujada per les importants limitacions imposades pels poders públics als quals, tenint un habitatge, volen llogar-lo. Per no parlar del tortuós marc normatiu existent en matèria urbanística, el qual dificulta significativament la construcció de nous habitatges i sobre el qual no aprofundiré per no estendre'm massa.

Hi ha diferents vies per les quals es pot anar per facilitar l'accés a l'habitatge, donant compliment així al ja esmentat article 47 de la Constitució, sense vulnerar el dret dels propietaris a fer amb els seus immobles el que desitgin. En primer lloc, tenint en compte que el problema fonamental del mercat de l'habitatge és la manca d'oferta, cal impulsar un pla de liberalització del sòl. D'aquesta manera, a més de generar-se ocupació al sector de la construcció, es podria aconseguir igualar la demanda d'habitatge a l'oferta, o almenys acostar-la.

Pel que fa als poders públics, aquests haurien de limitar-se a facilitar l'accés a l'habitatge a aquelles persones que, tot i haver millorat la situació, continuïn sense poder fer front al pagament d'un lloguer. Per començar, en lloc de carregar aquesta responsabilitat sobre els propietaris, s'hauria de treballar en incrementar el parc d'habitatge públic, el pes del qual sobre el total d'habitatges principals (2,5%) és sis punts inferior a la mitjana del club comunitari (9,3%), segons el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo.

Així mateix, i sent conscient de la naturalesa intervencionista de la mesura, es pot estudiar la introducció d'incentius fiscals dirigits a aquells propietaris que posin el seu habitatge de lloguer a un preu assequible, l'import del qual caldria determinar basant-se en la conjuntura econòmica. Com us haureu fixat, l'últim objectiu de totes les mesures proposades no és un altre que incrementar l'oferta al mercat, respectant en tot moment el dret a la propietat privada i evitant la generació per part de l'Estat d'ineficiències al mercat immobiliari.

En definitiva, el problema de l'accés a l'habitatge a Espanya ha esdevingut una preocupació creixent, exacerbada per la disminució de l'oferta i l'augment dels preus al mercat. A més, factors com la intervenció normativa excessiva i la manca d'incentius per als propietaris han contribuït indubtablement a agreujar la situació exposada. Per això, és crucial impulsar polítiques dirigides a equilibrar l'oferta i la demanda d'habitatge, complint amb el dret constitucional un habitatge digne i adequat, sense infringir, en cap cas, el dret a la propietat privada.