La espiral intervencionista del mercado inmobiliario no sale gratis: la mayor subida en 20 años

Entre noviembre de 2024 y de 2025 la vivienda de segunda mano en compraventa ha subido un 18,8%. Según datos de Fotocasa, esta es la subida interanual más alta de los últimos 20 años. Es decir, estamos de récord.

El precio medio del metro cuadrado llega hasta los 2.828 euros, que se traduce en un precio medio de cerca de 223.000 euros. En algunas regiones, la subida es de proporciones dantescas. En Murcia o Valencia, por ejemplo, han subido casi un 25%. Aquí, en Cataluña, la subida es de un 14,3%, lo cual es muchísimo si se tiene en cuenta el elevado punto de partida. Por su parte, Baleares vuelve a firmar el metro cuadrado más caro de España con 5.206 euros.

Desde Fotocasa consideran que esta subida es “inédita” y la achacan a un “desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda”. La expresión “desequilibrio estructural” es exacta. Solo hace falta añadir que el origen de ese desequilibrio está en el exceso de demanda.

El crecimiento demográfico lo explica todo

A diferencia de la prensa subvencionada, en E-Notícies se sostiene desde hace tiempo que el origen del problema está en el exceso de demanda. El crecimiento demográfico lo explica casi todo, incluido el mercado inmobiliario. Según el INE, entre enero de 2024 y enero de 2025, el crecimiento demográfico ha sido de poco más de medio millón de personas. Por primera vez en la historia nos acercamos a los 50 millones de habitantes.

Sobre este crecimiento demográfico y su relación con la vivienda hay que señalar dos cosas. La primera es que se trata de un crecimiento demográfico inorgánico y que se traduce en que cada nuevo ciudadano es un demandante neto de bienes y servicios. La segunda es que esta presión de demanda es tan alta que no se puede satisfacer vía oferta dada la realidad fiscal, legal y presupuestaria de España.

La fiesta de la regulación

Ante esto, la salida de los poderes públicos ha sido llevar la demagogia partitocrática a la política de vivienda. Es decir, crear fantasmas (los famosos “especuladores”) y poner en marcha una espiral intervencionista. Esta espiral no es la causa del problema, pero sí un obstáculo que solo lo empeora y que, sobre todo, genera tensión política y social.

Por ejemplo: que muchos inversores (boomers, en su mayoría) inviertan y especulen con la vivienda es resultado de la presión de demanda, no al revés. Es decir, la especulación viene después de que el bien en cuestión se haga relativamente tan escaso que adquiera mucho valor. Acto seguido, los propietarios trasladan la oferta entre las diferentes modalidades inmobiliarias para sortear la regulación y tener rentabilidad.

Esta espiral intervencionista desarrolla a su vez otros dos efectos. El primero es que las fuerzas políticas cada vez proponen medidas más duras; en Cataluña, por ejemplo, se quiere prohibir la compra “especulativa”. El segundo es el mercado negro, que es el resultado de que haya demanda de un bien inelástico, es decir, que no es prescindible.

Y es todo este cóctel de demanda desatada e intervencionismo lo que beneficia a los especuladores de verdad. El motivo es tan simple como que ellos disponen del capital y los conocimientos para aprovecharse de la situación. Esto no es ningún secreto económico, sino una realidad muy bien estudiada y que, por ejemplo, ESADE lleva avisando desde por lo menos el año 2021 y la ley de vivienda autonómica que después tumbó el TC.

¿Soluciones? Muy difícil en el mejor de los casos

En el apartado de las soluciones hay que señalar que no hay ninguna verosímil a la vista. Lo único que se podría hacer es proveer de oferta al mercado a una escala histórica. Pero es muy difícil que ocurra porque implicaría recortes masivos de impuestos, cosa que ningún partido político puede hacer porque el presupuesto español no tiene el más mínimo margen de maniobra dada la presión de las pensiones.

Lo más parecido a una “solución” fáctica sería un shock económico general que de manera exógena cortara de raíz el crecimiento demográfico. En tal caso, la especulación adherida sobre el mercado inmobiliario caería en muy poco tiempo. Ahora bien, el coste social, político y económico de eso sería igualmente histórico.