PrestaPro i el préstec promotor: retrat d’un finançament àgil per a promocions inmobiliàries

La frase presideix la sala on PrestaPro rep els promotors: “Que la finança no freni el projecte”. No és un eslògan lluent, sinó una manera d’explicar com treballen en l’espai del préstec promotor. M’asseuen, encenen el calendari d’obra en una pantalla i, abans de parlar de xifres, deixen clara la premissa: no presten capital propi. El que fan és obrir accés a finançament per a promotors a través de fons de deute amb els quals col·laboren. Són, en essència, el pont entre el promotor i uns inversors especialitzats que volen estar a l’economia real, sense convertir el procés en un laberint.

La comparació amb la banca arriba sola. Sí, aquest finançament acostuma a ser més car que el bancari. Ells no ho neguen ni ho disfressen. Però hi posen sobre la taula l’altra meitat de la frase: és molt més àgil, s’adapta al temps real del projecte i elimina friccions que, a peu d’obra, costen setmanes i diners. En lloc de comitès que es reuneixen cada mes, parlen d’equips que prenen decisions amb el calendari a la mà. En comptes d’un catàleg de requisits que creix, proposen una conversa ordenada: estat de llicències, pressupost, viabilitat comercial, ritme previst de construcció i vendes.

Hi ha dos trets que els promotors m’esmenten sovint —i que PrestaPro subratlla sense gaires giragonses. No demanen garanties personals als socis del projecte i no imposen productes vinculats. La garantia és el propi actiu i la seva evolució. Aquesta simplicitat, expliquen, allibera al promotor d’hipoteques personals i paquets comercials que encareixen silenciosament l’operació. El focus és el projecte immobiliari: sòl, projecte tècnic, calendari i sortida de mercat. Si això es sosté, la finança acompanya.

El tercer element diferencial és delicat i, alhora, clau: en molts casos no exigeixen preventes per arrencar. No vol dir ignorar el mercat; vol dir observar-lo amb criteri i no convertir les reserves prèvies en una porta tancada quan la demanda es mou a un altre ritme que l’obra. Si l’estratègia comercial té sentit i els preus són coherents amb la zona, els fons de deute amb què treballen accepten activar el préstec promotor sense obligar el promotor a ensenyar percentatges que, en alguns barris, arriben més tard.

La quarta peça que canvia el tauler és CIRBE. Els responsables ho diuen de manera seca: aquests préstecs no computen a la CIRBE. La conseqüència és directa: el promotor pot impulsar diversos projectes alhora finançats sense saturar el seu risc bancari oficial. En la pràctica, això permet fer créixer el volum de negoci amb una planificació escalonada; no cal esperar a tancar una promoció per iniciar la següent. Per a equips àgils amb producte i sòl ben seleccionats, és un accelerador estratègic.

“Som més cars, sí; però quants costos invisibles té una setmana d’obra aturada?”, em repta un portaveu. La pregunta resumeix el seu argument. En promocions immobiliàries petites i mitjanes —el seu terreny natural— el temps és una variable crítica. El finançament que arriba tard o que exigeix canvis constantment trenca el ritme. El finançament que acompassa el calendari —encara que tingui un tipus superior— evita sobrecostos, renegociacions i la pèrdua d’impuls comercial. A la fi, diuen, el marge es defensa més amb temps que amb decimals d’interès.

Sobre projectes signats, PrestaPro no dona titulars inflats. Parlen d’una “fotografia en moviment”: operacions formalitzades en ciutats mitjanes i àrees metropolitanes, amb obra nova i rehabilitació. A molts expedients, expliquen, la clau ha estat la rapidesa d’estudi i una interlocució propera entre direcció facultativa, comercial i finançament. En una rehabilitació del centre d’una capital provincial, per exemple, el pressupost demanava lupa i el calendari era estrets; el préstec promotor es va activar sense exigir preventes elevades i l’obra no es va aturar. En una promoció residencial de mida mitjana, les reserves anaven bé però la finestra de venda era curta; la decisió àgil va permetre mantenir l’embranzida.

No hi ha promesa d’èxits fàcils. Hi ha un mètode: escoltar el projecte, validar-lo i activar. Escoltar vol dir entendre bé l’abast, el barri i el client final. Validar implica contrastar dades sense teatralitzar el risc. Activar és posar les condicions per escrit i marcar un camí de desemborsaments que segueixi el progrés real de l’obra. “El promotor ha de saber on és cada pas i quan cobrarà cada tram”, insisteixen. La transparència no és un eslògan, és la manera d’evitar sorpreses.

També hi ha un límit: no tot encaixa. PrestaPro prefereix dir “no” aviat a allargar una incertesa. Quan un projecte immobiliari no té preus defensables, o el calendari és una heroicitat, o el sòl porta una càrrega que el mercat no absorbirà, el millor finançament és el que no s’atorga. Aquesta sinceritat, m’expliquen alguns promotors que hi han tractat, és valuosa; estalvia mesos i ajuda a reorientar plans.

El finançament per a promotors amb fons de deute no pretén substituir la banca. Són vies diferents per a moments i necessitats diferents. Si un promotor té una relació bancària fluida i un calendari ampli, el crèdit tradicional continua sent una base sòlida. Si, en canvi, el projecte demana agilitat, absència de garanties personals, cap producte vinculat, flexibilitat amb preventes i no afectar la CIRBE per poder gestionar diverses promocions amb simultaneïtat, el camí que proposa PrestaPro té sentit.

Sortint de la reunió, la sensació és que PrestaPro no ven una idea abstracta, sinó una coreografia concreta per a les promocions immobiliàries: les grues s’alcen quan toca, els certificats d’obra desbloquegen fons sense marejar ningú i el promotor pot concentrar-se a construir i vendre. El cost del capital és una línia del pressupost; la seguretat de calendari és el que sosté el marge i la reputació. En un mercat on sovint es confon innovació amb complexitat, aquesta simplicitat operativa és, potser, la redefinició més honesta del préstec promotor.

Això, en definitiva, és el que expliquen quan parlen del que han fet fins ara i del que volen seguir fent. Acompanyar projectes immobiliaris viables amb finançament per a promotors procedent de fons de deute, acceptant que el preu és superior al banc però recordant que el temps i la claror de condicions sovint valen més que unes dècimes d’interès. I mantenint-se fidels a aquella frase de la paret, que ja no sona com una consigna sinó com una rutina: que la finança no freni el projecte.